Se consideran arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.

 

Es muy común encontrarnos con cultivadores de fincas rústicas que no tienen un contrato de arrendamiento escrito, sino que pactaron el mismo de forma verbal.

Nos encontramos con la dificultad de determinar la fecha de inicio de ese contrato de arrendamiento y que es fundamental a la hora de determinar la duración del mismo.

Si nos encontramos ante estos acuerdos verbales, debemos tratar de concretar la fecha en la que se han realizado. Especialmente debemos buscar los documentos que así lo puedan demostrar, tales como las trasferencias bancarias realizadas al propietario, recibos entre las partes donde conste el pago de la renta de determinada campaña o las declaraciones de la Política Agraria Comunitaria (PAC), sin duda otro medio probatorio importante. 

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Las transferencias bancarias se pueden solicitar en el banco donde se hayan realizado y las declaraciones de la Política Agraria Comunitaria (PAC) en la Consejería de Agricultura de la Junta de Castilla y León. 

Debemos tener en cuenta que los pagos de renta agrícolas se realizan una vez recolectada la cosecha, es decir a año vencido por lo que los recibos que tengamos se corresponderán con la campaña anterior al año que conste en dicho recibo. (recibo de noviembre de 2015, la campaña agrícola cultivada será 2014-2015). En el mismo sentido los documentos de PAC,  pues estas ayudas se presentan en febrero o marzo de la campaña en curso, por lo que el inicio del arrendamiento dataría de octubre del año anterior, puesto que las campañas agrícolas se inician el 1 de octubre y finalizan el 30 de septiembre del siguiente año.

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También se podría acreditar a través de testigos que estuvieron presentes en la conversación o por declaración del anterior arrendatario que tal vez dejó la explotación por jubilación o finalización de contrato de arrendamiento rústico.

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Esta acreditación mediante testigos es bastante más floja ante los Tribunales de Justicia.

La fecha de inicio de los contratos de arrendamiento rustico y el tiempo pactado en sus cláusulas es fundamental a la hora de determinar la duración del mismo.

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Toda la normativa referente a la duración de los contratos de arrendamientos rústicos tiene un punto en común y es que “los arrendamientos vigentes a la entrada en vigor de cada ley se regirán por la normativa aplicable al tiempo de su celebración”.

Actualmente convivimos con cinco normativas aplicables a para la duración de los arrendamientos rústicos

 

Ley 83/1980 de 31 de diciembre de Arrendamientos Rústicos

Establecía una duración máxima de 21 años (incluidas las prórrogas). Estos contratos están finalizados. Pero debemos tener en cuenta que en el código Civil, se especifican disposiciones generales para los arrendamientos de fincas rústicas, allí se determina que “cuando no se fija duración, se entiende realizado por el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos” (Artículo 1.577 código Civil). Este artículo conlleva a que la duración de los contratos celebrados al amparo de la Ley de 83/1980, ( 6+6+3+3+3+1+1+1+1 …..) en la actualidad  se vayan prorrogando por años agrícolas, pudiendo el propietario de las fincas comunicar la finalización del mismo dentro de los años y sin ningún preaviso.

Si no hay ninguna comunicación por parte del propietario de las fincas (entre el día 1 al 15 de octubre del año en curso) el rentero podrá continuar con el arrendamiento durante la siguiente campaña agrícola, lo que denominamos “Tácita reconducción” (Artículo 1.566 Código Civil).

Si existe un preaviso con anterioridad a los 15 primeros días del mes de octubre del año en curso, deberemos dejar las fincas libres y expeditas. La notificación deberá ser fehaciente (Acta Notarial, telegrama, Burofax, Carta certificada de Abogado...

 

Ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de las explotaciones agrarias

Vigente para los contratos de arrendamientos celebrados a partir del 25 de julio de 1995 y hasta  mayo de 2004.

Esta ley modificó las disposiciones referentes a la duración de la Ley de arrendamientos rústicos de 1980.

Los contratos tendrán una duración mínima de cinco años.

Transcurridos los cinco años, si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización del mismo y de forma fehaciente al rentero que debe abandonar la tierra, el arrendamiento se entiende prorrogado por tres años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al rentero su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga

Estos arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Si en el contrato constare una cláusula con menos años, se tendrá por no puesta, es una cláusula nula realizada “extra legem” – Fuera de la Ley

 

Ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos,

Vigente para los arrendamientos iniciados a partir de mayo de 2004 y hasta enero de 2006.

La duración mínima es de tres años.  Transcurridos estos tres años, si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización del contrato y de forma al rentero que debe abandonar la tierra, el arrendamiento se entiende prorrogado por otros tres años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al rentero el deseo de recuperar la finca.

Todas estas comunicaciones se harán con un año de antelación a la finalización tanto del contrato como de la prórroga.

Se tiene por no puesta cualquier cláusula con una duración inferior a los tres años.

La comunicación de forma general se hará antes del mes de septiembre de la anualidad anterior a finalizar el arrendamiento, salvo que la fecha de inicio del contrato fuera otra.

 

Ley 26/2005 de 30 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

Vigente para los arrendamientos iniciados a partir de enero de 2006, hasta la actualidad. Es a la que nos debemos ceñir en los contratos que se celebren actualmente.

Modifica la duración de los contratos de la Ley 49/2003.

Los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor. 

Salvo estipulación de las partes que establezca una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de cinco años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificación a que se refiere el apartado siguiente. 

 

El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente (Burofax, requerimiento notarial, Carta certificada de abogado … entre otras) al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato. 

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La renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. No obstante si la fijaren en especie o parte en dinero y parte en especie, llevarán a cabo su conversión a dinero.

Cuando el precio se fije en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, a falta de pacto entre las partes, se dividirá por la duración anual pactada para determinar la cantidad que habrá de ser pagada cada año.

 

OTRAS FORMAS DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO RUSTICO.

 

Terminación del arrendamiento.

El arrendamiento termina:

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1. Por pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa cuando sea también total; si la               pérdida es sólo parcial, el arrendatario tiene opción para continuar en el arriendo, y lo mismo en el            caso de expropiación forzosa, reduciendo proporcionalmente la renta. 

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   En este último supuesto, además, el arrendatario tiene derecho a la indemnización que haya fijado la       Administración.​

 

2. Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su caso.

 

3. Por mutuo acuerdo de las partes.

 

4. Por desistimiento unilateral del arrendatario, al término del año agrícola, notificándoselo al                          arrendador con un año de antelación.

 

5. ​Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos. En tal caso, a       falta de designación expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el que tenga la condición           de joven agricultor, y si hubiera varios, será preferente el más antiguo. Si ninguno la tuviera, los                   sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en las, condiciones y               derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta última circunstancia, será necesaria la                                 correspondiente notificación por escrito al arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento.

 

6. En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de bienes, desde el      momento mismo en que se extinga la persona jurídica o la comunidad.

 

7. ​Por resolución del derecho del arrendador.

 

8.Mediante resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados